|
 |
Статьи |
 |
| |
Как уберечься от брокера-обманщика?
Застой на рынке недвижимости – сейчас одна из самых обсуждаемых тем – дома не строятся, «вторичка» не продается, покупатели замерли в ожидании краха цен.
По словам наших конфиденциальных источников риэлтерского бизнеса – даже крупные строительные компании на этом рынке уже месяц назад объявили своим сотрудникам, что в ближайшие месяцы заработная плата выплачиваться не будет. Кто хочет – может оставаться и работать. Но рассчитывать стоит только на свою часть от заработанных комиссионных. Риэлтерской деятельностью в Украине занимаются, по разным подсчетам, от 50 до 100 тыс. человек. Уже к концу года, по самым скромным прогнозам, половина из них останется без работы.
Какие последствия это будет иметь для каждого из нас – трудно даже представить. Ведь это многотысячное полчище безработных – досконально знает все нюансы совершения сделок купли-продажи недвижимости. Некоторые переквалифицируются, но также есть большая вероятность, что нам грозит повторение опыта 1990-х, когда брокеры заработали себе плохую славу на не совсем честных сделках и вообще махинациях с недвижимостью.
Требуйте паспорт и собирайте сплетни
Итак, как же не обмануться? Прежде всего, надо быть предельно осторожным в выборе посредника при покупке жилья. Даже если по указанному в объявлении телефону вам ответят, что это агентство, лучше сходить туда лично и убедиться, что оно действительно существует.
Кроме того, не лишним будет попросить у риэлтора его паспортные данные. Чистота сделки зависит во многом от прошлого квартиры. Конечно, полезно прогуляться на будущее место жительства без брокера и пообщаться с соседями – кто жил в квартире, есть ли у него родственники.
Все это самые простые меры предосторожности, но их мало, чтобы быть уверенным в своей покупке. Потому специалисты следуют все-таки не рисковать и обращаться в крупные агентства недвижимости, а еще – приводить с собой юриста. На безопасности экономить не стоит.
О чем спросить риэлтора
На сайте Ассоциации риэлторов Украины в Одессе есть список из 18 вопросов, ответы на которые должен знать покупатель жилья, если решит сделать это самостоятельно, без услуг посредника. Эти же вопросы вы с успехом можете задать своему посреднику и таким образом выяснить для себя уровень его профессионализма и честности.
В чем должен быть уверен покупатель жилья
1. Я знаю обо всех, кто был когда-либо прописан в приобретаемой (продаваемой) квартире.
2. Я знаю всю историю квартиры по собственникам.
3. Я точно знаю, в каком порядке проводятся расчеты при покупке/продаже.
4. Я знаю, какие налоги заплачу, и знаю, как избежать их или сократить те, которые возникнут по результатам сделки.
5. Паспорта всех лиц, участвующих в сделке, действительны и имеются в наличии на момент ее совершения.
6. Я уверен, что даю задаток за квартиру тому человеку, за которого он себя выдает и который не скроется с деньгами сразу же в неизвестном направлении.
7. Я знаю, где и в каких условиях живут люди, ранее выбывшие из квартиры.
8. Жильцы и собственники квартиры не состояли и не состоят на учете в нарко- и психоневрологическом диспансере.
9. У жильцов и собственников квартиры не было проблем с правоохранительными органами.
10. Я знаю, как, когда и отчего умерли люди, проживавшие в квартире или бывшие ее собственниками.
11. Я могу поручиться за подлинность всех документов (в том числе правоустанавливающих, БТИ, ЖЭУ, и т. п.), собранных сейчас и использованных в предыдущих сделках.
12. Нарушений прав несовершеннолетних нет, все разрешения органов опеки и попечительства получены в соответствии с законом.
13. Из квартиры не выбывали в армию, места лишения свободы, дома-интернаты, длительные командировки, в сопредельные области и государства.
14. Получены все необходимые согласия (супругов, детей, наследников, прописанных в квартире лиц} на совершение сделки.
15. Дому не угрожает снос или реконструкция.
16. Квартира не подвергалась перепланировке и переоборудованию.
17. Я могу гарантировать, что все коммунальные задолженности будут уплачены, а все прописанные люди выписаны.
18. Я уверен, что после подписания договора комплектация квартиры не изменится, из нее не вывезут сантехнику, двери и не отключат телефонный номер.
Это важно
Чем может обернуться работа с непроверенными посредниками
В 1990-х за брокерами закрепилась негативная репутация «скользких людей», которым лишь бы заработать. Основная тому причина – многочисленные аферы.В интернете (к примеру, на сайте www.aferizm.ru) «гуляет» список наиболее типичных афер на рынке недвижимости:
Афера №1. На непродолжительное время снимается приличная квартира. В паспорте подделывается прописка, после чего жилплощадь недорого сдается на длительные сроки неограниченному кругу лиц, которые вносят аванс и ждут, когда же «владелец» передаст им ключ. Многие случаи потери жилья объединяет главная причина — мошенник на определенное время завладел документами на право собственности на квартиру.
Афера №2. Предположим, кто-то пытается продать так называемую «криминальную» квартиру – с пятнами в юридической предыстории, из-за чего последующие сделки могут быть признаны недействительными. Человек, продающий такую квартиру, дает сведения о ней во множество агентств, ни с одним из них не заключая договора. Ведь он боится показать документы на квартиру, так как знает, что они не выдержат серьезной проверки.
Он держит их у себя до последнего – пока не появится покупатель, а затем инсценирует жуткую спешку, надеясь, что в суете на нарушения в документах никто не обратит внимания.
Афера №3. Некоторое количество квартир сегодня продается по доверенности, причем иногда ее существование объясняется весьма правдоподобно. «Человек уехал в Израиль, пришлось сделать это срочно (проблемы с посольством), не возвращаться же ему теперь для продажи квартиры!» Что тут возразишь? Закон разрешает продажу по доверенности, но нужно помнить, что она может быть отозвана в любой момент. Возможно, за полчаса до того, как вы собрались регистрировать сделку. Еще важный нюанс – доверенность теряет силу после смерти того, кто ее дал.
Афера №4. Множество сложностей связано с тем, что в покупаемой квартире могут жить люди, не являющиеся собственниками. Прописка у нас признана антиконституционной, но сменившая ее процедура регистрации мало чем отличается.
Афера №5. В квартире прописаны дети. Продать такое жилье можно только по согласию государственного органа опеки (не путать с опекунским советом). Игнорирование сего требования приводит к признанию данного договора купли-продажи и всех последующих недействительными.
Афера №6. Фабриковать ксерокопии документов значительно проще, чем сами документы. Кстати, подделкой документов это по нашему закону не является. Вот пример: у одной женщины уехал за границу муж. Плюнул на все, не стал выписываться из квартиры – просто пропал. Можно, конечно, действовать законными путями – пойти в милицию, объявить в розыск, а потом официально признать без вести пропавшим.
Но это время. А квартиру надо продать срочно. Принятое решение: берется чье-то свидетельство о смерти, с него снимается ксерокопия. Потом на этой копии замазывается фамилия, вписывается фамилия мужа. С этой копии снимается еще одна копия – она уже выглядит как настоящая ксерокопия свидетельства. Потом поход в жэк, путаные объяснения паспортистке, и гражданина действительно выписывают. Потом квартиру продают. Хорошо, если у человека жизнь «за бугром» сложится удачно, и он и не вспомнит о недвижимости в далекой Украине. А если вспомнит и приедет?
Афера №7. Дарят квартиры в основном одинокие и больные пожилые люди, обеспокоенные перспективой старости без посторонней помощи. Из-за доверчивости, незнания законодательства, проблем со здоровьем старики оформляют дарственные в надежде, что те, кому они дарят свои метры, о них позаботятся. К сожалению, получив квартиру в подарок, «опекуны» уклоняются от исполнения данных обязательств. В таких случаях нужно обращаться в суд, потому что закон на стороне обманутых «дарителей».
Пожилым людям, желающим использовать квартиру для обеспечения своей старости, ни в коем случае не следует оформлять дарственную или договор купли-продажи. Нужно оформить договор пожизненного содержания. Такой договор можно разорвать, если обязанности по содержанию не выполняются. Если такой договор по каким-либо причинам не нравится, то можно составить на лицо, которое будет досматривать пожилого владельца, завещание, предметом которого будет квартира.
Кроме того
Был агент – стал банкрот
Так же, как и о находящихся в подвешенном состоянии стройкомпаниях, о распущенных брокерских агентствах рассуждают в общих чертах, не называя конкретных банкротов. Получается, что и сама эта тема – без доказательств и вилами по воде писана. «Газета…» подсчитала, сколько средств надо зарабатывать небольшой риэлтерской конторе, чтобы выжить, и возможно ли это в сегодняшних условиях.
Главный и зачастую единственный доход агентства – комиссионные за оказанные услуги. При этом агентство недвижимости как предприятие ежемесячно имеет обязательные расходы, причем постоянные. А именно:
– Уплата налогов.
– Аренда офиса.
– Эксплуатационные расходы на содержание офиса.
– Услуги связи.
– Расходы на производственные нужды(канцтовары, хозяйственные нужды, обслуживание оргтехники).
– Транспортные расходы.
– Текущая реклама и рекламная продукция.
– Социальный пакет (дни рождения, материальная помощь, оплата отпускных).
– Обязательная заработная плата.
– Представительские расходы.
Среднестатистическое риэлтерское агентство имеет такие показатели:
– Офис от 40 кв.м до 150 кв.м – это от $1500 до $5000. арендной платы в месяц.
– Текущая реклама и рекламная продукция – от $3000 до бесконечности.
– Обязательная заработная плата – с расчета 3 сотрудников по $500 минимум – $1500.
– Транспортные расходы – по скромному до $1000 в месяц.
– Расходы на производственные нужды, услуги связи, эксплуатационные расходы на
содержание офиса – до $1000.
– Социальный пакет (дни рождения, материальная помощь, оплата отпускных) – расходы ситуативные.
– Представительские расходы – минимум $500–1000.
– Уплата налогов – здесь суммы обычно несущественные, поскольку подавляющее большинство агентств «упрощенцы» – то есть пользуются упрощенной системой налогообложения.
Итого получаем, что «на жизнь» самого скромного агентства ежемесячно надо минимум – около $8500.
Доходы
Если сделка купли-продажи объекта недвижимости происходит с участием двух риэлторов (со стороны продавца и со стороны покупателя), то общую сумму комиссионных (5% от стоимости продаваемой недвижимости) риелторы делят пополам (каждый зарабатывает по 2,5%). Эти деньги получает владелец агентства. Половину (1,25%) – он оставляет себе, а другую половину – отдает в виде гонорара риэлтору, который провел эту сделку.
Получается, на существование бизнеса ежемесячно надо 8 $500. Собственник этого бизнеса от общих комиссионных получает только 1,25%. Значит, для того, чтобы ему заработать эти деньги, нужно каждый месяц продавать недвижимости на общую сумму $680 000. При нынешних ценах на квартиры – это 3–4 двухкомнатных квартиры. Это только для того, чтобы выжить предприятию.
В то же время, по словам риэлторов, 4 сделки в месяц – сейчас большая редкость. В лучшем случаи – 1–2. И такая ситуация продолжается уже десятый месяц к ряду.
К слову, как нам стало известно, по этой причине было отменено проведение всеукраинского Конгресса риэлторов, запланированное на октябрь. У операторов нет денег на такие мероприятия, а если еще и остались небольшие запасы – в такой ситуации ни один нормальный бизнесмен не бросит свой бизнес в регионе и не приедет в столицу на Конгресс. Не до того.
Автор: Ольга ВИЛИК, Мария УГЛЕЦОВА
Источник: Газета по-киевски http://mycityua.com/
все статьи
|
|
 |
|
 |
|
| |
| |
|
ЛОТЫ: |
|
| |
 подробнее>> |
Лот №990 |
Продам 1 комнатную квартиру в Космическом микрорайоне Запорожье |
Дата поступления: 18-01-2016
Вид сделки: Продам
Вид недвижимости: 1 комнатные квартиры
Город: Запорожье
Район: Коммунарский
Улица: Чумаченко
Этаж: 5/9
Стоимость: $ 16000
лоты: квартиры
|
 подробнее>> |
Лот №989 |
Продам 1 комнатную квартиру в Космическом микрорайоне Запорожье |
Дата поступления: 18-01-2016
Вид сделки: Продам
Вид недвижимости: 1 комнатные квартиры
Город: Запорожье
Район: Коммунарский
Улица: Олимпийская
Этаж: 4/5
Стоимость: $ 24000
лоты: квартиры
|
 подробнее>> |
Лот №988 |
Продам 1 комнатную квартиру в Космическом микрорайоне Запорожье |
Дата поступления: 18-01-2016
Вид сделки: Продам
Вид недвижимости: 1 комнатные квартиры
Город: Запорожье
Район: Коммунарский
Улица: Магара
Этаж: 5/5
Стоимость: $ 18400
лоты: квартиры
|
 подробнее>> |
Лот №987 |
Продам 1 комнатную квартиру в Космическом микрорайоне Запорожье |
Дата поступления: 18-01-2016
Вид сделки: Продам
Вид недвижимости: 1 комнатные квартиры
Город: Запорожье
Район: Коммунарский
Улица: Олимпийская
Этаж: 1/5
Стоимость: $ 15000
лоты: квартиры
|
 |
|
|
|
|
|
| |
| |
|
|
