Статьи

О том, что сейчас происходит на украинском рынке коммерческой недвижимости, нам любезно рассказал Виталий Бойко, директор консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия».

  - Виталий Григорьевич, расскажите о нынешней ситуации на рынке коммерческой недвижимости?

- Рынок коммерческой недвижимости сегодня, наверное, находится на грани очередных потрясений. Если говорить о торговой недвижимости, то там, как обычно, есть потребитель, торговец и арендодатель. Первая волна кризиса была связана с тем, что у потребителя снизилась платежеспособность, что отразилось на бизнесе торговых операторов, которые, естественно, пришли и потребовали какой-то справедливости от арендодателей. И получили ее в снижении арендной платы, причем это снижение намного больше, чем реальное снижение товарооборота арендатора в большинстве случаев.

Но попытки арендодателя как-то уговорить банк на снижение процентной ставки оказались такими же безуспешными, как и попытки любого заемщика что-то с этими банками сделать. Банк, в свою очередь, не только не снижает проценты, а, наоборот, увеличивает их. Банк не фиксирует курс доллара, кредиты не списываются. То есть самым неуступчивым в этой системе оказался банк, который ни на какие уступки не идет, а если в чем-то и уступает, то в другом все равно себе это компенсирует.

Получается, что первая волна проблем торговых операторов из-за падения платежеспособности потребителей, которая была сглажена благодаря уступкам арендодателей, сейчас приводит к краху многих арендодателей. На самом деле в Украине многие торговые центры сегодня работают без какой-либо возможности вернуть кредит, а есть такие, которые работают без какой-либо возможности оплачивать проценты по кредиту. Банк может перенести срок выплаты тела кредита, но вы все равно должны платить проценты. Т. е., по идее, сейчас пойдет обратная волна. Арендодатель скажет торговому арендатору: «Мы тебе помогли в тяжелый момент, вот теперь и ты нам помоги, иначе мы все потеряем». И причем эта волна может быть довольно-таки жесткая, потому что у арендодателя стоит выбор: пан или пропал. И если он каким-то образом смягчит ситуацию с арендатором, улучшит свои показатели для того, чтобы хотя бы окупать проценты и как-то возвращать тело кредита, то он сохранит все то, ради чего он работал 4-5 лет, а то и всю жизнь, разными путями зарабатывая эти деньги. А там деньги все-таки большие. И потерять все это, отдать банку, оставшись ни с чем, никто, конечно же, не захочет. Поэтому арендодатели сейчас приперты к стенке, и им очень тяжело.

При этом большинство арендодателей сейчас реально находятся в убытках, перекрывая другими бизнесами недостаток средств по своим проектам. В то время как торговые операторы, в принципе, уже научились работать в плюс. Таким образом, следующей может быть волна экспроприаций предмета залога (т. е. торговых центров) в пользу банков.

Существовавшие на рынке кризисные явления в какой-то момент были стабилизированы, и рынок уже долгое время находится в равновесном состоянии, которое не может быть долгим, или вот сейчас, скажем так, оно будет однозначно нарушено, потому что для арендодателя это состояние ниже ватерлинии. По этой причине арендодатели буду повышать ставки, тем более обстоятельства этому способствуют, так как рынок кризисной недвижимости постепенно сглаживается, и мы постепенно адаптируемся. А с другой стороны, впереди осень - главный торговый сезон, который по сумме оборотов играет в году существенную роль.

В остальном можно сказать следующее: есть когорта арендаторов (крупные сетевые), которые смогли снизить арендные ставки до неприличного уровня, и которые находятся в расслабленном состоянии, поскольку их главным антикризисным действием было не изменение ценового подхода или ассортиментного перечня, не усиление маркетинговой или рекламной активности. Т. е. почему-то была поставлена задача не научиться продавать в новых условиях, а уменьшить расходы, продавая по-старому. В связи с этим главным в их стратегии было - уменьшить арендную плату. Но это путь в никуда. К тому же сейчас очень немногие арендодатели реагируют на упрашивания еще больше снизить арендную плату, поскольку это совершенно несправедливая и неправильная ситуация.

Нужно менять подход к торговле, ценообразование, ассортиментный перечень. Я думаю, что вся торговая братия должна нацелиться на оптимизацию своего бизнеса, а не на свои взаимоотношения с арендодателем. Тем более что рыночная ситуация уже позволяет арендодателям не идти на уступки, потому что появились новые арендаторы, которые в период кризиса развивались, и сейчас их становится все больше и больше.

Рынок арендных отношений оживился. Конечно же, очень нескоро он придет до темпа докризисного. Также можно добавить, что ТЦ в период кризиса показали свою жизнеспособность и преимущества по сравнению с автономными магазинами, так как арендная плата в автономных магазинах в два, а в некоторых городах и в три раза ниже, чем в торговых центрах. При этом доля вакантных площадей огромная во всех регионах Украины. Но себестоимость нахождения там дороже, чем в торговом центре. ТЦ, независимо от вашего текущего финансового состояния, все равно вас рекламирует, обеспечивает поток посетителей, охраной и т. д. Таким образом, торговые центры подтвердили свою жизнеспособность как формат торговли, плюс они не потеряли спрос среди потребителей. Т. е. потребители стали меньше тратить в ТЦ, но ходить при этом реже почти не стали.

Что касается офисной недвижимости, то она дошла до какой-то степени стабилизации по таким показателям, как доля свободных площадей, средняя цена аренды. Но на самом деле падение арендной платы еще продолжается. И реальная доля свободных помещений сокращается очень незначительно (на рынке порядка 70 тыс. м² свободных площадей).

Поэтому осенью с наступлением деловой активности ситуация на рынке стабилизируется, если же не будет наступления деловой активности, все будет гораздо хуже. Все зависит от того, насколько стабильной будет экономика. Если изменится курс доллара, торговый бизнес выйдет в зону невозможности не то чтобы вести бизнес дальше, а просто даже рассчитаться с существующими долгами. Т. е. это будет огромное количество банкротств. Если курс поднимется выше 10, то, думаю, что 90% ТЦ - банкроты, и львиная доля торговых операторов - тоже банкроты. Поэтому от того, что будет осенью - очень многое зависит, но мы, а также МВФ, банки и многие эксперты, готовимся к осени как к более активному времени для бизнеса.



- Насколько кризис отразился на торговой недвижимости, и есть ли какие-либо положительные изменения?

- Положительные изменения для собственников состоят в том, что они опять учатся считать деньги. Последние несколько лет позволили расслабиться и привыкнуть к тому, что любая инвестиция будет окупаемой, поэтому к затратам никто не относился очень придирчиво. Сегодня же все поняли, что каждая копейка рубль бережет, и что в нынешних условиях нужно работать. Сейчас многие собственники реально занимаются бизнесом, т. е. сами работают и за собой ведут своих сотрудников.

Такая же тенденция была в 2001 г., когда пионеры начинали строить торговые центры, и они тогда всем очень живо интересовались. Из-за кризиса эта тенденция вернулась. Потому что строительство, управление, содержание ТЦ - это очень большие деньги (и расходные, и доходные), и любой непрофессионализм и безответственность приводят к перетратам или недополучениям. Поэтому многие собственники принимают во всем этом наиболее активное участие.

Какие еще положительные изменения именно в торговой недвижимости - тяжело сказать, так как они почти все отрицательные. Ну, пожалуй, к положительным изменениям можно отнести снижение наценок, но далеко не все арендаторы к этому пришли. При этом большое количество негативных последствий, а именно несвоевременность и неполнота коллекции, переход потребителей с одного ценового уровня на другой. В Европе психология потребителей переломалась. Сейчас осталось очень мало потребителей, готовых платить за бренд. Они готовы по-прежнему платить за качество, экологичность, но просто за бренд - не готовы. Все потребители стали более придирчиво относиться к своим затратам. Соответственно, топ-марки теряют в оборотах.



- Цены на аренду жилой недвижимости значительно упали. А что происходит с арендными ставками в торговой недвижимости?

- Скажу честно, что сейчас ставки в ТЦ для уже существующих и новых арендаторов отличаются. Т. е. новых арендаторов сегодня можно поставить дороже. Это очень положительная тенденция, потому что еще, скажем, до мая этого года ситуация была с точностью до наоборот: арендаторам, которые хотели зайти, предлагали минимальные ставки. Поэтому сейчас многие неуспешные объекты на грани «вытекания» арендаторов. И очень мало объектов в Украине осталось со 100%-ной наполняемостью.

Арендная ставка для регионов сегодня - это $25-35 за м², в то время как раньше было примерно $40-50 за м² (даже $60). А в период кризиса это было $15-20/м². Во многих объектах арендаторы стоят сейчас по таким условиям, есть даже ниже $10 м². Но новых уже можно заводить по этим ценам (по $25-35). Поэтому средняя арендная ставка находится в районе $15-17 за м². И хотя арендные ставки и «просели», реальный подъем есть, то есть сегодня можно сдать дороже, чем можно было сдать вчера.



- Как Вы считаете, вырастут ли со временем цены на недвижимость до уровня докризисных?

- Цена на аренду до уровня докризисных цен, по моему мнению, вырастет, но не везде, а только в успешных торговых центрах. И арендаторы будут намного осторожней. Они не будут бросаться инвестициями, потому что кредитование полностью не восстановится еще длительное время.

У нас, на самом деле, - уникальная страна, с очень большим потенциалом. Тот уровень жизни, который мы имеем на данный момент, вряд ли удовлетворит украинцев. И если сейчас наиболее интересными являются рынки стран БРИК (Бразилия, Россия, Индия и Китай), - то, возможно, будет какое-то буквосочетание, где будет присутствовать и Украина. Если мы не успели в это волну бурного развития, то в следующий раз мы обязательно успеем.

Поэтому ажиотаж на рынке недвижимости будет, но будет он более профессиональным, более качественным. Операторы не будут заходить куда попало, а только в лучшие объекты. И будет возможность поднять цены даже выше, чем они были до кризиса. А плохие объекты будут работать на среднеевропейских арендных ставках в $10-20. В принципе, успешным объектам удастся добиться еще более высоких арендных ставок. Для ТЦ главное - это месторасположение.

Этим фактором пренебрегать нельзя. Допустим, ТЦ «Экватор» пренебрегал месторасположением, большими инвестициями и низкими арендными ставками. При этом они планировали сделать эти объекты успешными. Но кризис показал, что на самом деле месторасположение - это очень важно.
Будет очень сильная дифференциация между объектами. Она и сейчас уже произошла или происходит. Т. е. разные объекты по-разному оцениваются арендаторами. Те объекты, у которых есть потенциал и возможности, они смогут восстанавливать свои доходы.



- По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, изменилась ли в 2009 г. посещаемость ТЦ? И если нет, то почему?

- Посещаемость торгового центра не изменилась. Сейчас она немного упала в связи с летом. Раньше мы не делали такой четкий мониторинг, но могу сказать, что средняя посещаемость торгового центра до кризиса - это 1000 человек на 1000 метров. Сегодня мы мониторим Киев каждые 10 дней, это порядка 800-850 человек.

Она упала очень сильно в мае, на праздники, потом поднялась. Сейчас постепенно увеличивается, и думаю, что с сентября мы вернемся на ту же 1000. Средние чеки, конечно, значительно упали, но ходить в ТЦ люди не перестали, потому что это действительно удобно, экономично, интересно, красиво и т. д.



- Имеет ли смысл сейчас, даже имея достаточное количество средств, начинать строительство ТЦ в Украине?

- Честно говоря, если бы мне сказали вложить свои деньги в строительство торгового центра, то я, может быть, конечно, и подумал бы. Но есть клиенты, которые видят преимущество строить ТЦ именно сейчас из-за снижения себестоимости строительства. Сегодня себестоимость строительства действительно снизилась на 30-40%, а может быть, даже и больше, в зависимости от того, насколько умело вы сможете провести тендер среди подрядчиков. Если нужно строить именно торговый центр, то его лучше строить сейчас. Хотя можно подождать, когда кризис пройдет, и тогда начать какой-то более-менее доходный бизнес, потому что если построить и ввести сейчас, то нынешние арендные ставки позволят только обслуживать ТЦ и окупать кредит, при этом окупать долго, скажем, 10 лет. А банки сегодня, наоборот, сократили сроки кредитования, и они не готовы ждать 10 лет.

Получается, что если есть собственные средства, то кризис дал много возможностей и в других направлениях - можно не строить, а покупать доли в уже существующих ТЦ. Если раньше хорошим заработком был девелопмент: купили землю, построили, продали, и очень много заработали, то сейчас не обязательно строить, а можно купить те ТЦ, у которых есть проблемы, приобрести долю в них, потому что финансирования сегодня не хватает в 99% торговых центров. Конечно, если нужно однозначно строить ТЦ, то, наверное, есть смысл. Если можно не строить и есть деньги, то лучше посмотреть по сторонам, поскольку девелопмент сегодня не приносит больших денег.



- До кризиса зарубежные торговые сети планировали выйти на украинский рынок, который был на тот момент очень привлекательным для них. Что сейчас происходит в этой сфере?

- С крупными торговыми центрами и крупными инвестициями сегодня тяжелая ситуация, так как такие деньги негде даже взять. Т. е. никто сегодня о таких суммах даже не помышляет. Большая часть зарубежных торговых сетей, планировавших свой выход на украинский рынок, свои планы отложили. Тем не менее есть такие торговые сети, которые раньше на Украину уже не обращали внимания, а сейчас вернулись к этому вопросу. Почему? Потому что в Украине был довольно высокий уровень конкуренции и очень быстрорастущий потребительский рынок. А сейчас конкуренция «провалилась», Украина оказалась рынком, пострадавшим от кризиса. Т. е. сейчас можно за гораздо меньшие деньги прийти в Украину и забрать гораздо большую долю рынка, чем это можно было сделать до кризиса. И некоторые компании собираются этим воспользоваться. Я думаю, что осенью мы услышим о громких вхождениях на рынок Украины. Но нашей стране очень мешает негативный имидж. Никто во всем мире не знает, что такое Украина на самом деле. И даже те, кто уже работает у нас, верят в каждую плохую новость.


- Какие торговые центры будут введены в эксплуатацию в этом году?

- В этом году застройщики планировали ввести в эксплуатацию около 50 торговых центров. Введется, наверное, меньше, но это не значит, что не введется вообще, просто они запаздывают со строительством, и, скорее всего, введутся в начале следующего года. Это ТЦ, которые находятся на том этапе строительства, когда от них уже нельзя отказаться. Грубо говоря, это те объекты, в которые осталось довложить копейки, и даже если их нет, то их все равно найдут. Поэтому это просто вопрос времени.
Из уже введенных в эксплуатацию можно назвать ТЦ «Киев» в Полтаве - один из крупнейших в регионах. Если брать южные регионы, то один из крупнейших - это ТЦ «Ривьера», который в этом году должен ввести в эксплуатацию одну из очередей.

Восточный регион: в Донецке ввелся ТЦ «Континент», в Харькове сложно отметить что-то из крупных объектов. В центральном и западном регионе тоже нет крупных объектов, кроме King Cross. Там есть ряд небольших объектов, в том числе в Виннице. В Киеве к открытию планируется ряд объектов. По крайней мере заявляется об этом. Хотя введут их с опозданием. Это, в первую очередь, Dream Town на Оболонском проспекте, «Домосфера», которая уже открылась, - достаточно крупный торговый центр.