| |
Что даст введение налога на недвижимость ? Проблему спекуляций на рынке недвижимости налог на недвижимость не решит, однако он стимулирует развитие местного самоуправления и увеличит эффективность использования ресурсов в экономике. В начале осени глава Государственной налоговой администрации Украины (ГНАУ) Александр Киреев высказался за введение налога на недвижимость, предложив обсудить соответствующий законопроект, размещенный на сайте ведомства. Идея налогообложения недвижимого имущества возникла не впервые - неудачные попытки сделать это были в 2003 и 2004 годах. Проблемы заключаются прежде всего в технической сложности определения базы налогообложения и разработке процедуры уплаты. Политическая цена налога на недвижимость?высока, ведь установление дополнительного налогового бремени непопулярно и способно негативно сказаться на рейтинге доверия населения к политикам.
Для внедрения нового налога благоприятен период экономического роста, когда доходы населения и предприятий динамично увеличиваются. Ближайшие два года - вполне подходящее время для подобного начинания. Промежуток между парламентскими выборами-2006 и президентской кампанией (рубеж 2009-2010 годов) будет достаточно длительным для того, чтобы власти могли планировать и воплощать масштабные долгосрочные задания, а не пытаться получить краткосрочные результаты для победы на выборах.
Налог на недвижимость - классический налог, столетиями существующий во многих странах. Для его эффективности необходимо создать сравнительно простую схему уплаты, что обеспечит менее болезненный переход ко взиманию налога с граждан и предприятий. Затем приоритетным становится обеспечение стабильных налоговых поступлений. Опыт стран Центральной и Восточной Европы показывает, что администрирование налога можно значительно облегчить, если устанавливать его ставку в зависимости от площади и местоположения помещения, а не от стоимости.
Налогообложение недвижимого имущества стимулирует более эффективное использование ресурсов в экономике, поскольку создает условия для перераспределения недвижимости в пользу более эффективных собственников. Стабильность и прозрачность поступлений от налога на недвижимость делает его желанным источником наполнения местных бюджетов. В отличие от трансфертов из госбюджета, которые в Украине преимущественно формируют местные доходы, этот налог способен улучшить контроль над эффективностью расходов городов и областей. Тесная связь между уплаченным владельцами имущества налогом и предоставленными местной властью услугами обеспечивает лучший контроль общества за качеством госуслуг.
Трудности при определении базы налогообложения недвижимости связаны с тем, что введение этого налога предполагает оценку стоимости миллионов объектов. В Украине же еще нет единого кадастра недвижимости, который включал бы всю информацию, в том числе данные о правах собственности. До обретения независимости в нашей стране существовали лишь государственная и колхозно-кооперативная формы собственности. Такая ситуация определила развитие кадастровых систем: Земельный кадастр определял качество земельных угодий, а Бюро технической инвентаризации (БТИ) хранило документацию об инженерных особенностях зданий. С появлением частной собственности права на нее стали регистрировать в комитете, подведомственном Министерству юстиции. Но взаимодействие Госкомзема, Минюста и БТИ пока не достаточно эффективно для создания единой системы регистрации прав на недвижимость, поэтому Минэкономики до сих пор не может назвать стоимость недвижимости, которой владеют физические лица в Украине.
Летом 2004 года был принят Закон "О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений". Документ предполагает создание в составе государственного Земельного кадастра единой системы госрегистрации имущественных прав на земельные участки и другую недвижимую собственность, а также ограничений этих прав. Однако порядок ведения кадастра определен не был, поскольку законопроект "О государственном земельном кадастре" парламент пока не принял.
Недостатком введения налога на имущество в Украине могут стать высокие административные затраты, которые в первое время, вероятно, будут превышать налоговые поступления. Кроме того, государственная машина еще не научилась совершать преобразования, требующие длительной технической подготовки, расчетов возможных последствий, тщательного планирования и следования планам. Примером может служить недавняя попытка обязать граждан платить налог с их доходов при продаже жилья. Несмотря на то что такое расширение налоговой базы предусмотрели еще в 2003 году, после его введения с начала 2005 года рынок жилья был фактически парализован из-за отсутствия разъяснений о механизмах уплаты налога.
В последние годы Верховная Рада уже рассматривала законопроекты о налогообложении недвижимости. Проект закона "О налоге на недвижимое имущество граждан" предусматривал налогообложение недвижимости исключительно физических лиц для финансирования выплат компенсаций за обесцененные вклады граждан в Сбербанке СССР. Предлагаемая ежегодная ставка была сравнительно невелика - 0,05% общей стоимости объекта. Стоимость недвижимости должна была определяться путем оценки органами госрегистрации либо налоговой инспекцией. В целом законопроект был не очень удачен, поскольку, во-первых, не прописывал четких процедур взимания налога, а во-вторых - увеличивал бумажную работу (даже граждане, имеющие право налог не платить, а это бОльшая часть населения, обязаны были бы подавать в налоговую инспекцию декларацию и документы о правах на льготы).
Другой законопроект - "О налоге на здания и строения" - был более совершенен: он предусматривал налогообложение с целью финансирования расходов местного самоуправления. Предполагалось, что ставка налога в год составит одну ставку необлагаемого налогом минимума плюс 0,1-0,5% от рыночной стоимости объекта. Причем эту стоимость должны были определять местные советы на основе массовой оценки стоимости недвижимости. В этом проекте закона, как и в первом, не были четко прописаны процедуры начисления и уплаты налога. Принятие любого из этих документов предполагало скорое введение налога на недвижимость, однако не предусматривало достаточное количество времени на подготовительную работу.
Новый законопроект "О налоге на недвижимое имущество (недвижимость)" предложила ГНАУ. Разработчики этого документа планируют, что данный налог обеспечит независимое финансирование местного самоуправления и уменьшит объемы уклонения от уплаты налога на доходы физлиц (поскольку выявит реальное, а не задекларированное имущество граждан). Согласно законопроекту, налогом будут облагаться граждане и предприятия, владеющие землей, зданиями и сооружениями, подпадающими под определение первой группы основных фондов.
Новый закон, по сути, заменит действующий Закон "О плате за землю". С точки зрения земельных отношений законопроект не предполагает кардинальных изменений по сравнению с действующими правовыми нормами. В Украине плата за землю невелика, ее поступления составляют 0,6-0,7% доходов Сводного бюджета ежегодно. Предложенный размер платы за землю в большинстве случаев аналогичен существующему. Для земель, денежная оценка которых еще не проведена, предусмотрено увеличение ставки налога втрое.
Проект закона предусматривает дополнительные меры по взиманию налога на самовольно занятые земельные участки. Здесь ставки предполагаются следующие: для граждан - 20 налоговых социальных льгот в год (в 2005 году льгота составляет 50% минимальной зарплаты или 166 грн.), для физлиц - субъектов предпринимательской деятельности - 100 таких льгот и для юридических лиц - 1000. Ожидается, что такая норма воспрепятствует уклонению от уплаты налога на недвижимость под предлогом отсутствия документов на право собственности или пользования. В Украине довольно широко распространена практика самовольного захвата земель, в основном, под огороды. Предложенная в законопроекте мера борьбы с этим явлением вряд ли окажется эффективной, ведь факт самовольного захвата участка доказать можно будет лишь в суде.
Здания и сооружения предлагается облагать налогом по ставке 1%, который для сооружений будет считаться от балансовой стоимости, а для зданий - от средней стоимости квадратного метра, помноженной на площадь здания. Для оценки средней стоимости 1 кв. м предусмотрено использование метода аналогий, то есть оценка производится на основе оценки средней стоимости единицы площади в здании, аналогичном облагаемому налогом. При этом будут учитываться материалы, из которых изготовлены стены, а также назначение и место расположения здания, регион, численность постоянных жителей населенного пункта и прочие факторы. Размер средней стоимости квадратного метра должны будут устанавливать органы местного самоуправления по методике, утвержденной Кабмином.
Для юридических лиц законопроект ГНАУ предполагает вычет суммы налога на недвижимость из насчитанного к уплате налога на прибыль предприятий. Все граждане платить этот налог не будут - для физических лиц предусмотрен широкий набор льгот. От уплаты налога на землю освобождаются инвалиды, пенсионеры, ветераны и чернобыльцы, а налог на недвижимость не нужно будет платить с жилья площадью менее 200 кв. м на семью и 80 кв. м на дачный домик семьи. Статистика показывает, что большая часть населения вписывается в этот лимит.
Иное дело - те, кто владеет несколькими объектами недвижимости. Именно на них ляжет основная нагрузка будущего налога. Как раз эту аргументацию будут использовать сторонники законопроекта, чтобы он прошел через парламент.
Впрочем, налогообложение недвижимости едва ли воспрепятствует прекращению спекуляций на рынке жилья. Существование налога увеличит цену владения недвижимостью, однако не настолько, чтобы свести на нет выгоду от перепродажи жилья в будущем - ведь рост доходов населения и расширение возможностей ипотечного кредитования будут способствовать подорожанию недвижимости в Украине.
Одним из последствий введения в 2005 году налога на доходы физлиц при продаже жилья стал рост цен на жилье. Избежать такого эффекта после введения налога на недвижимость поможет качественная разработка процедур его взимания, а также выделение необходимого времени на подготовку. Введение налога на недвижимость предполагает огромный объем подготовительной работы. Заявление главы ГНАУ о необходимости проведения подготовительной работы в течение двух-трех лет до введения налога на недвижимость демонстрирует понимание авторами законопроекта сложности начинания.
Налог на недвижимость существует во многих развивающихся экономиках, однако поступления от него, как правило, очень малы. Эксперты Всемирного банка видят причины такой ситуации в неправильно разработанной политике налогообложения и плохом администрировании сбора налога. Ставки налога в большинстве случаев определяются на центральном уровне, тогда как поступления перечисляются в местные бюджеты. В результате эффективная ставка налога оказывается очень малой, поскольку у центрального правительства нет стимулов для оптимизации размера ставок.
В некоторых странах налог на недвижимость взимается по прогрессивной шкале. Высокая степень прогрессивности налога (например, в Индии и Индонезии) часто приводит к снижениям поступлений от него, поскольку граждане с высокими доходами активно уклоняются от его уплаты, а поступления от остального населения невелики. Развивающиеся страны часто устанавливают более высокую ставку налога на недвижимость для предприятий и более низкую - для граждан. Эксперты Всемирного банка считают такую практику нежелательной, поскольку она подрывает эффективность налога как платы за коммунальные услуги.
Как и в Украине, в развивающихся странах серьезной проблемой внедрения налога на недвижимость является недоступность и неточность информации об объектах недвижимости. Всемирный банк рекомендует пожертвовать точностью оценки зданий и строений в пользу простоты процедур оценки. На практике массовая оценка недвижимости (на основе формулы) является оптимальным способом для развивающихся стран, поскольку она уменьшает вероятность подкупа оценщика.
В большинстве государств налогом на недвижимость облагают владельца, а не жильцов здания. Однако в развивающихся странах определить собственника зачастую проблематично, поскольку отсутствуют официальные данные о владельце либо право владения оспаривают несколько человек. В таком случае "ответственным" за уплату налога назначают сам объект недвижимости (как, например, на Филиппинах и в Либерии). Если здание к указанному сроку не "заплатило" налог на себя, государство получает право его перепродать. Такой подход стимулирует выявление фактического владельца здания.
В России налог на имущество физических и юридических лиц, а также плата за землю взимаются с 1992 года. Закон о налоге на имущество юрлиц предоставляет региональным и местным властям право самостоятельно устанавливать налоговые ставки. Максимальная ставка налога на имущество юридических лиц составляет 0,5% от оценочной стоимости. Недвижимое имущество физлиц облагается по ставке 0,1% от его стоимости, определяемой на основе оценок БТИ.
Главной проблемой взимания этих налогов является огромное количество незарегистрированной недвижимости, а также трудности оценки стоимости учтенных зданий и сооружений. Отсутствие критериев, по которым новостройка признается готовой (а значит и подлежащей налогообложению), позволяет многим налогоплательщикам избегать уплаты налогов путем отказа от регистрации здания. Методики оценки БТИ в большинстве своем устарели, поскольку они практически не менялись с 1930-х годов.
В сентябре этого года глава Минэкономразвития РФ Герман Греф заявил, что не видит целесообразности введения единого налога на недвижимость, в том числе на земельные участки, жилую, коммерческую и промышленную недвижимость. По мнению Грефа, такой налог нужно вводить после создания единого кадастра недвижимости.
Российское правительство уже одобрило законопроект о создании единого государственного кадастра объектов недвижимости. По мнению специалистов, создание кадастра позволит значительно сократить административные издержки на учет недвижимости. Осуществляться перепись будет на основе учета земельных участков (реестр земли в РФ уже почти готов). Каждый объект будет оценен по трем параметрам - физическому, юридическому и экономическому. Кадастровый учет будет осуществляться на федеральном уровне, но непосредственно им будут заниматься коммерческие предприятия. Создание единого кадастра планируется завершить к концу 2011 года.
Выиграют местные бюджеты?
Наталия Лещенко, научный сотрудник Института экономических исследований и политических консультаций:
- В соответствии с принципами, установленными Европейской хартией местного самоуправления, у органов местного самоуправления должен быть доступ к финансовым ресурсам, которые будут соразмерны с их обязательствами. Таким образом, местные налоги должны быть важной статьей доходов местных бюджетов и главным инструментом их фискальной политики. А в Украине местные налоги являются одним из слабых мест собственных доходов местных бюджетов. Исполнение бюджетов Украины в 2004 и 2005 годах привело к значительному увеличению доли текущих расходов, большая часть которых регулируется установленными центром нормативами. Это еще раз подчеркнуло необходимость пересмотра политики децентрализации, в том числе расширения собственной налоговой базы местных бюджетов. Введение налога на недвижимость должно способствовать расширению доходной базы местных бюджетов. Среди стран Организации экономического сотрудничества и развития наименьшая отдача от налога на недвижимость - в Чехии (0,6% ВВП), а самая высокая - в Великобритании (4% ВВП). Для того чтобы введение налога было эффективным, Украине требуется провести ряд реформ, в частности, административно-территориальную.
Александр Рогозинский, исполнительный директор Центра социально-экономических исследований - CASE Украина:
- Налог на недвижимость будет нужен в качестве альтернативы некоторым другим налогам, например, в случае уменьшения поступлений от налога на прибыль из-за снижения его ставки. В целом этот налог стимулирует более рациональное использование недвижимости предприятиями. Причем рационально вводить налог именно на недвижимость, а не на все активы предприятия, включая производственные мощности и финансовые активы.
На сегодня наиболее оптимальным объектом налогообложения является рыночная стоимость объекта недвижимости. Для определения стоимости недвижимости можно использовать усредненную стоимость квадратного метра в пределах определенной территории (например, в центре города). Мировой опыт свидетельствует о том, что ставка налога не должна превышать 1%. Предварительные расчеты показывают, что даже при ставке 0,5% и минимальной стоимости недвижимости, определенной как балансовая стоимость объекта, доходы в бюджет будут существенными (от 1% ВВП).
Автор: Наталия МАРТЫНЕНКО, источник: Экономические известия 03.11.2005
все статьи
|
|
